ケース別でみる土地の評価

一戸建てのマイホームを探す時、重要視されるのは予算・ご希望のエリアか、最寄り駅からの距離だったり、買い物施設が近くにあるか等だったりします。
快適に住み続けるために大切なことです。

一方、将来売るとき、「マイホームが人からどんな評価を受けるか」は売りやすいのか、や売却価格に影響を及ぼします。
もちろん、マイホームは自分が住むための物ですから、一番大切なことは住みやすさであって、自分にとってどんな価値があるのか、です。

一戸建ての建物の価値は、築年の経過とともに減って行きます。
ただ、土地の価値は比較的に安定しており、一戸建てにおける土地の価値は資産と呼べるものです。

将来、老人ホーム・介護施設の資金捻出のために売却することもあるかもしれません。
自分の代で売ることはなくとも、子供たちの世代に引き継ぐ資産となるかもしれません。

土地にはひとつひとつに違いがあり、まったく同じものはありません。
以下ではケース別でみる土地の評価をご説明いたします。

ケース別でみる土地の評価

不整形地

不整形地
不整形地とは、近隣地域の標準的な土地と比較して、形状的に尖っているものをいいます。不整形の度合いにより、建築できる建物の形状や延べ床面積が制約を受けます。土地の全域を囲む「想定整形地（点線で示した部分）」の面積を算出し、「かげ地」の割合がどの位かを算出し、評価する場合があります。
「かげ地」とは、想定整形地の不整形地以外の部分のことです。
「かげ地割合」は、想定整形地の中のかげ地の割合のことです。
かげ地割合が高い程、整形地に比べて不整形の度合いが高いということで、評価を低くすることが一般的です。

角地

住宅地において角地のメリットとして考えられるのは、
・狭い敷地にあっては解放的になること
・両方向から日照が得られること
・接する道路が両方とも建築基準法上の道路の場合には、その状況によっては建ぺい率制限が緩和されること等、があります。
しかし角地である敷地が全てメリットを享受できるかといえば、必ずしもそうではなく、例えば接する前面道路がバス通りで通行量が多く、騒音振動等がある場合には、環境面ではかえってマイナスであったりします。

二方路

二方路とは、角地と同様、敷地の二方を道路に面していますが、そのうち敷地の相対する面が道路に接している敷地をいいます。
二方路のメリットは角地と同じく、
・狭い敷地にあっては解放的になること
・両方向から日照が得られること
・接する道路が両方とも建築基準法上の道路の場合には、その状況によっては建ぺい率制限が緩和されること等、があります。
二方路が必ずしもプラス要因にならないケースとしては、住宅地において前面道路が人や車両の通行が激しい場合、騒音振動等の影響やプライバシーが守られ辛い場合もあります。

袋地

袋地とは、「有効宅地部分」と「路地状部分」からなっており、有効宅地部分は路地状部分により建築基準法上の道路に接しています。
路地状部分は有効宅地部分から道路に出る通路としての役割があり、また緊急時の避難路、消防の出入口としての機能も必要であることから、その長さや幅は重要です。

●有効宅地部分
有効宅地部分は路地状部分により道路に接していますので、路地状部分の長さが長いほど道路への避難に支障がでてきます。
また周囲が住宅等により囲まれている場合は、日照通風が不良になり、居住の快適性が劣ることになります。
●路地状部分
路地状部分はどれだけ有効に使えるかがポイントになります。
路地状部分の幅員の大きさにより左右されます。
幅員が大きければ庭として使えたり、駐車スペースとして使う事もできます。

間口狭小地

間口狭小地
間口とは、前面道路に対し土地が接する部分をいい、その間口距離の大小は前面道路からの出入りのしやすさ、建物設計にあたって設計の自由度を左右する重要な要素です。
しかし、間口が狭いといっても近隣地域にある他の土地の多くが、対象地と同じ間口距離の場合には、減価の必要はありません。
例えば京都には間口の狭い店が多いエリアがあります。江戸時代の京都では、家の間口の広さで税金を決められていた為、間口を極端に狭くしたんだそうです。